Belastende Bauverträge – 10 wichtige Punkte, die Sie beachten sollten

Ärgerlich Baugewerbe Verträge werden oft von Auftragnehmern und Subunternehmern auf der ganzen Welt abgeschlossen. Bauindustrie, wodurch sie auf den Kosten sitzen bleiben und einem hohen Risiko von Liquiditätsproblemen oder sogar einer Insolvenz ausgesetzt sind. Bei einem belastenden Vertrag sind die Kosten zur Erfüllung der vertraglich vereinbarten Verpflichtungen höher als die Zahlungsvorteile. Standardformen von Bauverträgen und maßgeschneiderte Formen unterscheiden sich erheblich, und es ist zwingend erforderlich, bestimmte Elemente vollständig zu verstehen, bevor man einen Vertrag unterzeichnet.

Drunter ist ArbiconDie 10 wichtigsten Punkte, die Sie beachten sollten:

1. Zahlungsbestimmungen

Ein Bauvertrag muss Zahlungsbestimmungen enthalten, die dem Baugesetz entsprechen. Dazu gehören:

• die Bereitstellung eines angemessenen Mechanismus zur Bestimmung, welche Zahlungen gemäß dem Vertrag fällig werden und wann.
• Angabe eines endgültigen Zahlungstermins für jeden fälligen Betrag.
• die Erteilung einer Zahlungsaufforderung spätestens fünf Tage nach dem Fälligkeitstag vorzusehen.

TIPP
Nicht konforme Klauseln können oft vage sein und ausführliche und lange Zahlungsbestimmungen enthalten, die zu Verwirrung und Streit zwischen den Parteien führen können. Solche Klauseln oder Bestimmungen sollten ausgehandelt werden, um Klarheit und Konformität sicherzustellen. 

2. Mängel und Zurückbehaltung

Maßgeschneiderte oder geänderte Verträge können belastende Aufbewahrungsmechanismen enthalten.

Es ist nicht ungewöhnlich, dass Unterverträge Klauseln enthalten, die vorsehen, dass die Einbehaltung an den Unterauftragnehmer nur dann erfolgt, Fertigstellung der Arbeiten im Rahmen des Hauptvertrags oder Ausstellung der Bescheinigung über die Behebung der Mängel im Rahmen des Hauptvertrags. Solche Klauseln verstoßen gegen das Baugesetz, das Klauseln verbietet, die die Zahlung von der Erfüllung im Rahmen eines anderen Vertrags abhängig machen, und die Zahlung der Einbehaltung kann erzwungen werden.

3. Aufrechnungsklausel

Obwohl Aufrechnungsklauseln grundsätzlich zulässig sind und dem Auftraggeber erlauben, Zahlungen an den Auftragnehmer in Abzug zu bringen, soweit der Auftragnehmer ihm noch Geld schuldet, ist bei einigen Klauseln Vorsicht geboten.

Aufrechnungsklauseln, die nicht nur einen Abzug von fälligen Beträgen erlauben, sondern auch eine Rückzahlung an den Auftraggeber vorschreiben, da solche Klauseln beim Auftragnehmer zu Liquiditätsproblemen führen könnten.

Klauseln, die es dem Auftraggeber erlauben, aus einem Vertrag geschuldete Beträge mit aus einem anderen Vertrag zu erstattenden Beträgen zu verrechnen, können ebenfalls problematisch sein. Nicht nur aufgrund des Risikos für den Vertrag, sondern auch, weil solche Klauseln das Risiko bergen, gegen das Verbot bedingter Zahlungen des Baugesetzes zu verstoßen. 

TIPP

Es sollte darauf geachtet werden, den Umfang der Rechte und Rechtsmittel zu verstehen, die dem Arbeitgeber zustehen, und auch das Risiko, das für den Auftragnehmer besteht.

4. Technologie Verantwortung

Die Verantwortung für das Design kann ein häufiger Streitpunkt sein und kann, wenn sie nicht vollständig verstanden wird, zu unerwarteten Kosten und Zeitaufwand führen und dazu, dass vertraglich dazu verpflichtet wird, Designarbeiten durchzuführen, die über das ursprünglich Beabsichtigte hinausgehen.

Wenn Sie einen Vertrag abschließen, bei dem Sie nicht beabsichtigen, die Arbeiten zu entwerfen, stellen Sie sicher, dass der Vertrag Ihnen nicht die Verantwortung für das Design auferlegt. Wenn Sie einen Vertrag zur Durchführung des Designs abschließen, stellen Sie ebenfalls sicher, dass der Vertrag den vollen Umfang Ihres Designumfangs und Ihrer Verantwortung klar ausweist. Häufige Probleme sind:

• Unklarheiten und Streitigkeiten hinsichtlich der Verantwortung für die Schnittstelle zwischen dem Entwurfsanteil des Auftragnehmers und den von Dritten übernommenen Entwürfen.
• Der Vertrag sieht vor, den Auftragnehmer für die Genauigkeit und Eignung des vom Auftraggeber oder in dessen Auftrag erstellten Entwurfs verantwortlich zu machen.
• Verpflichtungen zur „Eignung für den vorgesehenen Zweck“, die vom Auftragnehmer verlangen, die Leistung des Entwurfs zu garantieren, im Gegensatz zu der Anforderung, angemessene Sachkenntnis und Sorgfalt walten zu lassen.

Berücksichtigen Sie auch Ihren Berufshaftpflichtversicherungsschutz und insbesondere, ob Sie für den gesamten vertraglich geforderten Konstruktionsumfang versichert sind.

TIPP
Wenn Sie feststellen, dass Sie Designverantwortlichkeiten nicht übernehmen möchten, sollten Sie diese sorgfältig aushandeln und sicherstellen, dass der Vertrag so geändert wird, dass er die Absichten der Parteien genau widerspiegelt.

5. Das Recht auf Fristverlängerung und/oder Verlust und Kosten

Alle Standardformulare für Bauverträge sehen eine Fristverlängerung im Falle bestimmter Verzögerungen sowie für Verluste und Kosten in bestimmten Fällen vor. Das JCT-Formular enthält eine umfassende Liste von Ereignissen, die eine Fristverlängerung ermöglichen, während ein maßgeschneidertes Formular deutlich weniger enthalten kann.

TIPP

Wenn Sie geänderte oder maßgeschneiderte Verträge in Betracht ziehen, sollten Sie sich über das Ausmaß der Ereignisse und Umstände im Klaren sein, die zu längeren Fristen oder Verlusten führen, die damit verbundenen Risiken für Verzögerungen und die daraus resultierenden Kosten und das Risiko von Verzögerungsschäden. Ähnliche Überlegungen sollten den Verlust- und Kostenbestimmungen in maßgeschneiderten oder geänderten Verträgen gewidmet werden, die möglicherweise viel restriktiver sind als die in Standardformularen.

6. Aufschiebende Bedingung

Eine aufschiebende Bedingung ist eine Klausel, die die Ausübung der Rechte aus einer Vertragsklausel von der Erfüllung einer vorherigen Verpflichtung abhängig macht. Die häufigsten Beispiele sind:

• Die Anforderung, eine Änderung innerhalb einer bestimmten Frist mitzuteilen, ist eine Voraussetzung für die Zahlung.
• Die Verpflichtung, eine Verzögerung innerhalb einer bestimmten Zeitspanne mitzuteilen, ist eine Voraussetzung für eine Fristverlängerung.

Es ist wichtig, die aufschiebenden Bedingungen eines Vertrags zu erkennen und auch die Verpflichtungen zu verstehen, die sich aus einer Nichterfüllung ergeben und die dazu führen können, dass Ihre vertraglichen Rechte eingeschränkt werden oder ganz verloren gehen. Eine unterlassene rechtzeitige Benachrichtigung kann zum vollständigen Verlust des Anspruchs auf die damit verbundene Zeit und das Geld führen. 

TIPP
Wenn Sie in Verträgen aufschiebende Bedingungen feststellen, überlegen Sie, ob Sie die Anforderung erfüllen können und welche Folgen eine Nichterfüllung hat. Wenn Sie nicht in der Lage sind, die Bedingung zu erfüllen, oder das kommerzielle Risiko einer Nichterfüllung nicht akzeptieren wollen, wäre es ratsam, Änderungen an der Klausel auszuhandeln, um entweder (a) die Klausel in Bezug auf Fristen oder Folgen weniger belastend zu gestalten oder (b) die aufschiebende Bedingung ganz zu streichen.

7. Beschleunigungsunterlassung und -ergänzung

Es ist üblich, maßgeschneiderte Verträge oder maßgeschneiderte Klauseln zu sehen, die es dem Arbeitgeber ermöglichen, den Umfang der Arbeiten und des Programms an seine eigenen Anforderungen anzupassen. Zu solchen Beispielen gehören Klauseln, die es dem Arbeitgeber ermöglichen:

• den Auftragnehmer anweisen, die Arbeiten ohne Entschädigung zu beschleunigen.
• Teile der Arbeiten auslassen und diese Arbeiten ohne Entschädigung durch andere ausführen lassen.
• die Arbeitsleistung des Auftragnehmers zu ergänzen, wenn sie der Ansicht sind, dass der Auftragnehmer im Verzug ist, und dem Auftragnehmer hierfür Gegenleistungen in Rechnung zu stellen.

TIPP
Die oben genannten Klauseln sind sehr ungünstig. Wenn sie in einem Vertrag aufgeführt sind, sollte man die Akzeptanz eines solchen kommerziellen Risikos sorgfältig abwägen. Wenn sie für Sie nicht akzeptabel sind, wäre es im Allgemeinen ratsam, Änderungen an den Klauseln auszuhandeln, um entweder (a) dem Auftraggeber solche Maßnahmen zu gestatten, dem Auftragnehmer jedoch eine Entschädigung dafür zu gewähren, oder (b) die Klauseln zu entfernen.

8. Kündigungsbestimmungen

Kündigungsklauseln sind in Bauverträgen üblich und es ist wichtig, sie zu prüfen und zu verstehen, welche Rechte und Rechtsmittel sie den Parteien einräumen. In vielen maßgeschneiderten Formularen sind Klauseln nicht unüblich, die es dem Auftraggeber erlauben, aus jedem beliebigen Grund zu kündigen und die Rechte des Auftragnehmers einschränken, im Falle einer Kündigung Schadensersatz zu fordern.

Es kommt auch nicht selten vor, dass maßgeschneiderte Formulare Bestimmungen enthalten, die dem Arbeitgeber ein vertragliches Kündigungsrecht einräumen, jedoch keine Bestimmungen, die dem Auftragnehmer dieselben vertraglichen Rechte einräumen.

TIPP

Identifizieren und verstehen Sie die Rechte und Risiken, die mit solchen Klauseln verbunden sind. Eine Klausel, die dem Arbeitgeber eine Kündigung aus Bequemlichkeit erlaubt, und eine Klausel, die verhindert, dass der Auftragnehmer nach der Kündigung entgangenen Gewinn geltend macht, würde es dem Arbeitgeber beispielsweise ermöglichen, den Auftragnehmer nach Lust und Laune und ohne finanzielle Konsequenzen zu entlassen. Der Auftragnehmer könnte ohne Arbeitsabläufe, ungenutzte Ressourcen und ohne finanzielles Recht dastehen, den dadurch entstandenen Verlust geltend zu machen.

9. Schlussbestimmungen

Viele Vertragsarten enthalten Klauseln, die vorsehen, dass ein Zertifikat oder eine Entscheidung endgültig und für die Parteien bindend wird, wenn es nicht innerhalb einer bestimmten Frist angefochten wird. Beispiele hierfür sind, dass das endgültige Zertifikat im Rahmen eines JCT bindend wird, wenn nicht innerhalb von 28 Tagen ein Streitbeilegungsverfahren eingeleitet wird.

Eine abschließende Klausel soll Endgültigkeit und Sicherheit schaffen und verhindern, dass sich Streitigkeiten über einen längeren Zeitraum hinziehen.

Es sollte darauf geachtet werden, solche Bedingungen in einem Vertrag zu identifizieren und die geltenden Fristen sowie das Risiko einer Nichteinhaltung zu verstehen. Insbesondere sollte jeder Endgültigkeitsklausel Beachtung geschenkt werden, die eine sehr kurze Frist zur Anfechtung des Zertifikats oder der Entscheidung vorsieht. Es kann ein erhebliches Risiko bestehen, wenn Sie beispielsweise ein endgültiges Zertifikat anfechten, der Vertrag jedoch nicht genügend Zeit vorsieht, um Ihren Anspruch ordnungsgemäß geltend zu machen und ein Streitverfahren einzuleiten.

TIPP

Wenn Sie auf solche Klauseln stoßen und sich Sorgen über die Einhaltung der Vereinbarung machen, wäre es ratsam, Änderungen an der Klausel auszuhandeln, um entweder (a) eine längere Frist einzuräumen, bevor die Angelegenheit endgültig und bindend wird, oder (b) die Endgültigkeitsklausel zu entfernen.

10. Die Einzelheiten

Neben belastenden Klauseln ist es wichtig, die Richtigkeit der Vertragsdetails zu überprüfen, da sich häufig grundlegende Fehler, Unklarheiten oder Mehrdeutigkeiten in den Vertrag einschleichen und zu erheblichen Problemen führen können.

TIPP

Details, die vor dem Eingeben der Daten auf ihre Richtigkeit überprüft werden sollten. Bauvertrag umfasst:

• Wer sind die Beteiligten – stimmen Namen, Adressen und Firmennummern?
• Wie ist der Leistungsumfang? Gibt der Vertrag genau wieder, was die Vertragsbeabsichtigungen der Parteien betreffen?
• Welche Vertragsunterlagen sind im Vertrag enthalten – wird beispielsweise auf die korrekten Zeichnungsrevisionen verwiesen? Sind alle Konstruktionsunterlagen enthalten?
• Wie sieht das Programm aus? Ist es vereinbart und umsetzbar?
• Wie hoch sind die Kosten – sind beispielsweise die Vertragskosten korrekt?

So gehen Sie mit belastenden Verträgen um

Es ist immer am besten, eine Baugewerbe Wenn Sie sich vor Vertragsabschluss genau mit dem Vertrag befassen, können belastende Verträge bereits zu Beginn der Arbeiten oder bei Eintritt unvermeidbarer Umstände wie Materialmangel, Verzögerungen oder unvorhersehbarer Kosten erkennbar sein. Wenn Sie die Vertragsbedingungen und -bestimmungen von Anfang an verstehen, können Streitigkeiten oft vermieden werden.

Wenn Sie eine Frage zu belastenden Bauverträgen haben oder eine Überprüfung von Klauseln wünschen, kontaktieren Sie bitte Arbicon unter [E-Mail geschützt] oder rufen Sie 01733 233737.    

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