El desafío del entorno construido por la biodiversidad para los constructores y promotores inmobiliarios del Reino Unido

Para finales del año 2023, la gran mayoría de los nuevos planes de desarrollo deberán proporcionar una ganancia neta del 10% en biodiversidad, lo que tiene el potencial de agregar costos y complejidad para los constructores y promotores de viviendas.

Por Ross Jarvis, Michelmores

Los desarrolladores deberán demostrar que obtendrán una ganancia neta mínima del 10% de los valores de biodiversidad previos al desarrollo de los nuevos sitios de desarrollo a través de medidas en el sitio, entrega fuera del sitio o utilizando un sistema emergente. BNG mercado 'unitario'.

El marco legislativo para imponer el requisito del 10% se puede encontrar en la Ley de Medio Ambiente de 2021; sin embargo, las disposiciones pertinentes no entrarán en vigor hasta que expire un "período de transición", que actualmente se espera que finalice en noviembre de 2023. Tras la expiración del período de transición El BNG será un requisito obligatorio para todas las Autoridades Locales de Planificación (LPA) y, por tanto, para los promotores.

Sin embargo, algunos LPA ya han comenzado a implementar la entrega de BNG en ciertos desarrollos antes del período de transición.

Entonces, ¿qué medidas deberían tomar los constructores y promotores de viviendas durante los próximos 11 meses para prepararse?

Comprender la Matriz de Biodiversidad elaborada por Natural England

The Natural England Biodiversidad Matrix proporcionará la fórmula para calcular los niveles existentes y requeridos de y ser la base sobre la cual se evalúen los requisitos de BNG para desarrollos individuales.

Revisar la Matriz de Biodiversidad comparándola con los sitios en tramitación existentes y/o sitios potenciales

Esto ofrecerá una idea de cómo se verá una 'ganancia neta' del 10% en la propuesta. proyectos de desarrollo. Los desarrolladores también deben considerar si los sitios para los cuales se presentarán solicitudes de planificación después de noviembre de 2023 estarán dentro de los límites administrativos de una LPA que ya está imponiendo BNG, y qué significará esto para las propuestas y la viabilidad de sus desarrollos.

Los desarrolladores también deberían reevaluar sus obligaciones contractuales para maximizar el valor a la luz de las implicaciones de costos de las opciones de BNG en el sitio versus fuera del sitio, siendo probable que las opciones fuera del sitio (particularmente las 'unidades' de BNG) sean más costosas.

Familiarizarse con la literatura existente sobre las LPA y la orientación sobre la entrega de BNG.

Algunas LPA ya brindan orientación y ejemplos de condiciones de planificación de BNG y obligaciones S.106. Ejemplos de estos incluyen:

• El Protocolo de Evaluación de la Biodiversidad de Dorset
• Guía de planificación de la biodiversidad de Cornwall
• Guía de planificación de Devon para la compensación por biodiversidad y la ganancia neta
• Considere lo nuevo design Estrategias para maximizar las oportunidades de entrega en el sitio

Los desarrolladores deberán pensar creativamente sobre cómo pueden crear hábitats que puedan incorporarse a los desarrollos; por ejemplo, ¿podría convertirse un espacio público abierto en un vehículo de BNG?

Otra característica clave del régimen del BNG es que la ganancia y la gestión asociada deben estar vigentes durante 30 años. Los promotores deben pensar en los cambios que necesitarán realizar en sus servicios de gestión de propiedades si ahora se exige a sus empresas gestoras que mantengan hábitats ecológicos especialmente creados mucho después de que se hayan completado las ventas.

Revisar y comprender la gama actual de medidas de entrega "fuera del sitio" disponibles

En términos de provisión externa, los desarrolladores tienen las siguientes opciones:

• Proteger los BNG externos ellos mismos
• Comprar unidades de BNG no obligatorias a través de 'bancos de hábitat'
• Adquirir créditos de hábitat a nivel nacional créditos de biodiversidad plan – aunque esto debería considerarse como un último recurso
• Proceder mediante una combinación de las opciones anteriores.
• Es probable que la posibilidad de proporcionar mejoras de hábitat fuera del sitio cree un mercado secundario de tierras en sitios no aptos para el desarrollo, donde los desarrolladores pueden proporcionar la mejora del hábitat del 10% necesaria para obtener permisos de planificación en otros lugares.

Si bien esto podría presentar grandes oportunidades para algunos propietarios de tierras, para los desarrolladores es probable que aumente la complejidad y el costo de realizar un desarrollo. Sin embargo, algunos desarrolladores ya se están acostumbrando a realizar mejoras de tierras fuera del sitio (incluida la mejora del hábitat) y, por lo tanto, existen posibles oportunidades para que los desarrolladores utilicen los bancos de tierras existentes para crear unidades de biodiversidad excedentes como ganancias fuera del sitio para otros desarrollos.

Artículo presentado por ross jarvis, Asociado del equipo inmobiliario del despacho de abogados del Reino Unido michelmores. Publicado originalmente por Medios de construcción del Reino Unidopor o