Le défi de la biodiversité de l’environnement bâti pour les constructeurs et les promoteurs immobiliers au Royaume-Uni
Le défi de la biodiversité de l’environnement bâti pour les constructeurs et les promoteurs immobiliers au Royaume-Uni
D’ici la fin de l’année 2023, la grande majorité des nouveaux projets de développement devront apporter un gain net de 10 % en biodiversité, ce qui pourrait potentiellement augmenter les coûts et la complexité pour les constructeurs et les promoteurs immobiliers.
Developers will be required to demonstrate that they will deliver a minimum 10% net gain from the pre-development bio-diversity values of new development sites through either on-site measures, off-site delivery or by utilising an emerging BNG ‘unit’ market.
Le cadre législatif imposant l’exigence de 10 % se trouve dans la Environnement Act 2021, however the relevant provisions will not become effective until the expiry of a ‘transitional period’ – currently expected to be November 2023. Following the expiry of the transition period BNG will be a mandatory requirement for all Local Planning Authorities (LPAs) and therefore developers.
Cependant, certaines LPA ont déjà commencé à déployer la livraison de BNG sur certains développements avant la période de transition.
Alors, quelles mesures les constructeurs et les promoteurs devraient-ils prendre au cours des 11 prochains mois pour se préparer ?
Comprendre la matrice de biodiversité préparée par Natural England
The Natural England Biodiversité La matrice fournira la formule de calcul des niveaux de biodiversité existants et requis et servira de base à l'évaluation des besoins en BNG pour les développements individuels.
Examiner la matrice de biodiversité par rapport aux sites « pipeline » existants et/ou aux sites potentiels.
This will offer some insight into what a 10% ‘net gain’ will look like on proposed development projects. Developers should also consider whether sites for which planning applications will be submitted post-November 2023 will fall within the administrative boundaries of an LPA that is already imposing BNG, and what this will mean for the proposals and viability of their developments.
Les développeurs devraient également réévaluer leurs obligations contractuelles afin de maximiser la valeur à la lumière des implications financières des options BNG sur site et hors site, les options hors site (en particulier les « unités » BNG) étant susceptibles d'être plus chères.
Se familiariser avec la littérature existante sur les LPA et les conseils sur la livraison de BNG
Certaines LPA fournissent déjà des orientations et des exemples de conditions de planification du BNG et d'obligations S.106. Voici quelques exemples :
- Le protocole d'évaluation de la biodiversité du Dorset
- Guide de planification de Cornwall pour la biodiversité
- Guide de planification du Devon pour la compensation et le gain net de la biodiversité
- Envisager de nouveaux unique stratégies pour maximiser les opportunités de livraison sur site
Les promoteurs devront réfléchir de manière créative à la manière dont ils peuvent créer des habitats pouvant être intégrés dans les développements, par exemple en transformant un espace public ouvert en véhicule BNG.
Une autre caractéristique clé du régime BNG est que le gain et la gestion associée doivent être en place pendant 30 ans. Les promoteurs doivent réfléchir aux changements qu'ils devront apporter à leurs services de gestion immobilière si leurs sociétés de gestion sont désormais tenues de maintenir des habitats écologiques spécialement créés longtemps après la fin des ventes.
Examiner et comprendre la gamme actuelle de mesures de livraison « hors site » disponibles
En termes de mise à disposition hors site, les développeurs disposent des options suivantes :
- Sécurisez eux-mêmes les BNG hors site
- Acheter des unités BNG non statutaires via des « banques d'habitats »
- Purchase habitat credits from the national biodiversity credits scheme – although this should be regarded as a last resort
- Procédez en combinant les options ci-dessus
- La possibilité de fournir des améliorations à l'habitat hors site est susceptible de créer un marché foncier secondaire dans des sites impropres au développement, où les promoteurs peuvent fournir les 10 % d'amélioration de l'habitat nécessaires pour obtenir des permis de construire ailleurs.
Bien que cela puisse présenter d’excellentes opportunités pour certains propriétaires fonciers, pour les promoteurs, cela est susceptible d’ajouter à la complexité et au coût de la réalisation d’un développement. Cependant, certains promoteurs s'habituent déjà à réaliser des améliorations foncières hors site (y compris l'amélioration de l'habitat) et il existe donc des opportunités possibles pour les promoteurs d'utiliser les réserves foncières existantes, pour créer des unités de biodiversité excédentaires en tant que gains hors site pour d'autres développements.
Article soumis par Ross Jarvis, associé au sein de l'équipe immobilière d'un cabinet d'avocats britannique Michelmores. Publié à l'origine par Médias de construction au Royaume-UniPar o
