Den biologiska mångfalden byggd miljö utmaning för husbyggare och utvecklare Storbritannien
Den biologiska mångfalden byggd miljö utmaning för husbyggare och utvecklare Storbritannien
I slutet av år 2023 kommer de allra flesta nya utvecklingsplaner att krävas för att ge en nettovinst på 10 % i biologisk mångfald, vilket har potential att lägga till kostnader och komplexitet för husbyggare och utvecklare.
Utvecklare kommer att vara skyldiga att visa att de kommer att leverera minst 10 % nettovinst från värdena för biologisk mångfald före utveckling av nya utvecklingsplatser genom antingen åtgärder på plats, leverans utanför plats eller genom att utnyttja en framväxande BNG enhetsmarknaden.
Den rättsliga ramen för att införa 10%-kravet finns i Miljö Lagen 2021, men de relevanta bestämmelserna kommer inte att träda i kraft förrän en "övergångsperiod" löper ut – för närvarande förväntas vara november 2023. Efter övergångsperiodens utgång kommer BNG att vara ett obligatoriskt krav för alla Lokala planeringsmyndigheter (LPA:er) och därmed utvecklare.
Vissa LPA:er har dock redan börjat rulla ut BNG-leveranser om vissa utvecklingar före övergångsperioden.
Så, vilka steg bör husbyggare och utvecklare ta under de kommande 11 månaderna för att förbereda sig?
Förstå den biologiska mångfaldsmatrisen som utarbetats av Natural England
Natural England Biologisk mångfald Matrisen kommer att tillhandahålla formeln för att beräkna befintliga och erforderliga nivåer av biologisk mångfald och utgöra grunden för bedömningen av BNG-krav för enskilda utvecklingsprojekt.
Granska biodiversitetsmatrisen mot befintliga "pipeline"-platser och/eller potentiella platser
Detta kommer att ge en viss inblick i hur en 10 % "nettovinst" kommer att se ut på den föreslagna utvecklingsprojekt. Utvecklare bör också överväga om platser för vilka planeringsansökningar kommer att lämnas in efter november 2023 kommer att falla inom de administrativa gränserna för en LPA som redan inför BNG, och vad detta kommer att betyda för förslagen och livskraften för deras utveckling.
Utvecklare bör också omvärdera sina avtalsförpliktelser för att maximera värdet i ljuset av kostnadskonsekvenserna av BNG-alternativ på plats kontra off-site alternativ, med alternativ utanför anläggningen (särskilt BNG "enheter") som sannolikt blir dyrare.
Bli bekant med befintlig LPA-litteratur och vägledning om BNG-leverans
Vissa LPA:er tillhandahåller redan vägledning och exempel på BNG-planeringsvillkor och S.106-skyldigheter. Exempel på dessa inkluderar:
- Dorset Biodiversity Appraisal Protocol
- Cornwall planering för biologisk mångfald Guide
- Devon Planning Guidance for Biodiversity Compensation and Net Gain
- Överväg ny utformning strategier för att maximera leveransmöjligheter på plats
Utvecklare kommer att behöva tänka kreativt på hur de kan skapa livsmiljöer som kan integreras i utvecklingen, till exempel kan en offentlig öppen plats omvandlas till ett BNG-fordon.
En annan nyckelfunktion i BNG-regimen är att vinsten och tillhörande förvaltning måste vara på plats i 30 år. Utvecklare måste tänka på vilka förändringar de kommer att behöva göra i sina fastighetsförvaltningstjänster om deras förvaltningsbolag nu kommer att krävas för att upprätthålla speciellt skapade ekologiska livsmiljöer långt efter att försäljningen har slutförts.
Granska och förstå det aktuella utbudet av "off-site" leveransåtgärder som är tillgängliga
När det gäller tillhandahållande utanför webbplatsen har utvecklare följande alternativ:
- Säkra off-site BNG själva
- Köp icke lagstadgade BNG-enheter via "habitatbanker"
- Köp livsmiljökrediter från den nationella krediter för biologisk mångfald system – även om detta bör ses som en sista utväg
- Fortsätt med en kombination av ovanstående alternativ
- Möjligheten att tillhandahålla förbättringar av livsmiljöer utanför anläggningen kommer sannolikt att skapa en sekundär markmarknad på platser som är olämpliga för utveckling, där utvecklare kan tillhandahålla de 10 % förbättring av livsmiljön behövs för att säkra bygglov på andra ställen.
Även om detta kan innebära stora möjligheter för vissa markägareFör utvecklare kommer det sannolikt att öka komplexiteten och kostnaden för att genomföra en utveckling. Vissa utvecklare börjar dock redan vänja sig vid att genomföra markförbättringar utanför anläggningen (inklusive förbättring av livsmiljöer) och det finns därför möjliga möjligheter för utvecklare att utnyttja befintliga markbanker för att skapa överskott av biologisk mångfald som vinster utanför anläggningen för annan utveckling.
Artikel inlämnad av Ross Jarvis, Associate i Real Estate Team på UK Law Firm Michelmores. Ursprungligen publicerad av UK Construction MediaAv o
