สัญญาก่อสร้างที่ยุ่งยาก – 10 ประเด็นสำคัญที่ต้องระวัง

เป็นภาระ การก่อสร้าง สัญญาต่างๆ มักทำโดยผู้รับเหมาและผู้รับเหมาช่วงทั่ว อุตสาหกรรมการก่อสร้างทำให้พวกเขาต้องเสียเงินโดยไม่จำเป็น เสี่ยงต่อปัญหาสภาพคล่องทางการเงินและอาจถึงขั้นล้มละลายได้ สัญญาที่ยุ่งยากคือสัญญาที่ค่าใช้จ่ายในการปฏิบัติตามภาระผูกพันที่ตกลงกันภายใต้สัญญาเกินกว่าผลประโยชน์ที่ต้องจ่าย รูปแบบมาตรฐานของสัญญาก่อสร้างและรูปแบบที่ออกแบบตามความต้องการมีความแตกต่างกันอย่างมาก และจำเป็นต้องเข้าใจองค์ประกอบบางอย่างอย่างถ่องแท้ก่อนทำสัญญา

ด้านล่างคือ อาร์บิคอนประเด็นสำคัญ 10 อันดับแรกที่ควรทราบ:

1. ข้อกำหนดการชำระเงิน

สัญญาก่อสร้างจะต้องมีข้อกำหนดการชำระเงินที่สอดคล้องกับพระราชบัญญัติการก่อสร้าง ได้แก่ :

• การจัดหากลไกที่เพียงพอในการพิจารณาว่าการชำระเงินใดถึงกำหนดชำระภายใต้สัญญาและเมื่อใด
• กำหนดวันสุดท้ายสำหรับการชำระเงินที่เกี่ยวข้องกับจำนวนเงินใด ๆ ที่ครบกำหนด
• โดยให้แจ้งการชำระเงินไม่ช้ากว่าห้าวันนับแต่วันครบกำหนดชำระ

TIP
ข้อที่ไม่ปฏิบัติตามมักจะคลุมเครือ เช่นเดียวกับการรวมข้อกำหนดการชำระเงินที่ขยายออกไปและยาวนานซึ่งอาจนำไปสู่ความสับสนและข้อพิพาทระหว่างทั้งสองฝ่าย ข้อหรือข้อกำหนดดังกล่าวควรได้รับการเจรจาเพื่อให้เกิดความชัดเจนและปฏิบัติตาม 

2. ข้อบกพร่องและการเก็บรักษา

สัญญาที่จัดทำขึ้นเองหรือที่มีการแก้ไขอาจมีกลไกการรักษาที่ยุ่งยาก

ไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะเห็นข้อกำหนดในผู้รับเหมาช่วงที่ร่างขึ้นเพื่อปล่อยการเก็บรักษาให้กับผู้รับเหมาช่วงเท่านั้น การดำเนินการตามสัญญาหลักให้แล้วเสร็จ หรือการออกหนังสือรับรองการชำรุดบกพร่องตามสัญญาหลัก- ข้อดังกล่าวไม่เป็นไปตามพระราชบัญญัติการก่อสร้าง ซึ่งห้ามไม่ให้ข้อที่ทำให้การชำระเงินมีเงื่อนไขในการปฏิบัติงานภายใต้สัญญาอื่น และสามารถบังคับการชำระเงินค่าประกันได้

3. ข้อหักกลบลบหนี้

แม้ว่าเงื่อนไขการหักกลบลบหนี้จะอนุญาตตามหลักการ และอนุญาตให้นายจ้างหักเงินที่ผู้รับเหมาเป็นหนี้นายจ้างได้ แต่ก็มีข้อควรระวังบางประการ

เงื่อนไขการหักกลบลบหนี้ที่ไม่เพียงแต่อนุญาตให้หักจากจำนวนเงินที่ถึงกำหนดชำระเท่านั้น แต่ยังต้องมีการชำระเงินคืนให้กับนายจ้างด้วย เนื่องจากเงื่อนไขดังกล่าวอาจทำให้เกิดปัญหากระแสเงินสดแก่ผู้รับเหมาได้

ข้อที่อนุญาตให้นายจ้างหักกลบจำนวนเงินที่ถึงกำหนดชำระภายใต้สัญญาฉบับหนึ่งกับจำนวนเงินที่จ่ายคืนภายใต้สัญญาฉบับอื่นอาจเป็นปัญหาได้เช่นกัน ไม่เพียงแต่เนื่องจากความเสี่ยงต่อสัญญาเท่านั้น แต่ยังรวมถึงข้อดังกล่าวยังเสี่ยงต่อการฝ่าฝืนข้อห้ามการชำระเงินแบบมีเงื่อนไขตามที่ระบุไว้ในพระราชบัญญัติการก่อสร้าง 

TIP

ควรใช้ความระมัดระวังเพื่อทำความเข้าใจขอบเขตของสิทธิและการเยียวยาที่พวกเขาจ่ายให้กับนายจ้าง และเช่นเดียวกันกับความเสี่ยงที่เกิดกับผู้รับเหมา

4. ออกแบบ ความรับผิดชอบ

ความรับผิดชอบในการออกแบบอาจเป็นจุดที่มีการโต้แย้งและโต้แย้งร่วมกัน และหากไม่เข้าใจอย่างถ่องแท้ อาจนำไปสู่ความเปราะบางต่อต้นทุน เวลา และการถูกบังคับตามสัญญาเพื่อดำเนินการออกแบบเกินกว่าที่ตั้งใจไว้

หากคุณกำลังทำสัญญาโดยที่คุณไม่ได้ตั้งใจจะออกแบบงาน ให้ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญานั้นไม่ได้มอบความรับผิดชอบในการออกแบบให้กับคุณ ในทำนองเดียวกัน หากคุณทำสัญญาเพื่อดำเนินการออกแบบ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญามีความชัดเจนในขอบเขตเต็มขอบเขตของขอบเขตการออกแบบและความรับผิดชอบของคุณ ปัญหาทั่วไป ได้แก่:

• ขาดความชัดเจนและข้อโต้แย้งเกี่ยวกับความรับผิดชอบในการเชื่อมโยงระหว่างส่วนการออกแบบของผู้รับเหมากับการออกแบบใดๆ ที่ดำเนินการโดยผู้อื่น
• สัญญาต้องการให้ผู้รับเหมารับผิดชอบความถูกต้องและเหมาะสมของการออกแบบที่ผลิตโดยหรือในนามของนายจ้าง
• ภาระผูกพัน "ความเหมาะสมตามวัตถุประสงค์" ซึ่งกำหนดให้ผู้รับเหมาต้องรับประกันประสิทธิภาพของการออกแบบ ซึ่งตรงข้ามกับข้อกำหนดในการใช้ทักษะและการดูแลที่สมเหตุสมผล

ควรพิจารณาความคุ้มครอง PI ของคุณด้วย และโดยเฉพาะอย่างยิ่งว่าคุณได้รับการประกันสำหรับขอบเขตความรับผิดชอบการออกแบบทั้งหมดที่จำเป็นภายใต้สัญญาหรือไม่

TIP
หากคุณระบุความรับผิดชอบในการออกแบบที่คุณไม่เต็มใจที่จะยอมรับ ควรใช้ความระมัดระวังในการเจรจาความรับผิดชอบและตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาได้รับการแก้ไขเพื่อสะท้อนถึงเจตนาของคู่สัญญาอย่างถูกต้อง

5. สิทธิในการขยายเวลาและ/หรือการสูญเสียและค่าใช้จ่าย

สัญญาก่อสร้างมาตรฐานทุกรูปแบบอนุญาตให้ขยายเวลาได้ในกรณีที่เกิดเหตุการณ์ล่าช้าบางประการ และสำหรับการสูญเสียและค่าใช้จ่ายในบางเรื่อง แบบฟอร์ม JCT ประกอบด้วยรายการกิจกรรมที่ครอบคลุมซึ่งอนุญาตให้ขยายเวลาได้ ในขณะที่แบบฟอร์มที่จัดทำตามความต้องการอาจมีจำนวนน้อยกว่ามาก

TIP

เมื่อพิจารณาสัญญาที่แก้ไขหรือจัดทำขึ้นเป็นพิเศษ ให้ทำความเข้าใจขอบเขตของเหตุการณ์และเรื่องที่ทำให้เกิดเวลาหรือการสูญเสียที่ขยายออกไป ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับความล่าช้า และค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นและความเสี่ยงต่อความเสียหายที่เกิดจากความล่าช้า ควรพิจารณาที่คล้ายกันกับข้อกำหนดการสูญเสียและค่าใช้จ่ายในสัญญาที่ทำขึ้นโดยเฉพาะหรือที่มีการแก้ไข ซึ่งอาจเข้มงวดกว่าสัญญาในรูปแบบมาตรฐานมาก

6. เงื่อนไขบังคับก่อน

เงื่อนไขบังคับก่อนคือข้อกำหนดที่ทำให้สิทธิภายใต้ข้อสัญญาเป็นข้อกำหนดเบื้องต้นในการปฏิบัติตามภาระผูกพันก่อนหน้านี้ ตัวอย่างที่พบบ่อยที่สุดคือ:

• ข้อกำหนดในการแจ้งการเปลี่ยนแปลงภายในระยะเวลาที่กำหนดเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนการชำระเงิน
• ข้อกำหนดในการแจ้งความล่าช้าภายในระยะเวลาที่กำหนดเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนการขยายเวลาใด ๆ

สิ่งสำคัญคือต้องระบุเงื่อนไขบังคับก่อนในสัญญา และยังต้องเข้าใจภาระผูกพันที่เกิดขึ้นจากการไม่ปฏิบัติตามซึ่งอาจส่งผลให้สิทธิ์ตามสัญญาของคุณลดน้อยลงหรือสูญหายไปโดยสิ้นเชิง การไม่แจ้งทันเวลาอาจส่งผลให้สูญเสียสิทธิ์ในการเรียกร้องเวลาและเงินที่เกี่ยวข้องโดยสิ้นเชิง 

TIP
หากคุณระบุเงื่อนไขบังคับก่อนในสัญญา ให้พิจารณาว่าคุณสามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดและผลที่ตามมาของการไม่ปฏิบัติตามได้หรือไม่ หากคุณไม่สามารถปฏิบัติตามหรือไม่เต็มใจที่จะยอมรับความเสี่ยงทางการค้าของการไม่ปฏิบัติตาม จะต้องระมัดระวังในการเจรจาแก้ไขข้อกำหนดเพื่อ (a) ทำให้ข้อกำหนดดังกล่าวมีภาระน้อยลงในแง่ของระยะเวลาหรือผลที่ตามมา หรือ (b) ให้เอาเงื่อนไขบังคับก่อนออกให้หมด

7. การละเลยการเร่งความเร็วและการเสริม

เป็นเรื่องปกติที่จะเห็นสัญญาที่จัดทำขึ้นเป็นพิเศษหรือข้อกำหนดที่จัดทำขึ้นเป็นพิเศษเพื่อให้นายจ้างสามารถปรับเปลี่ยนขอบเขตของงานและโปรแกรมให้เหมาะสมกับความต้องการของตนเองได้ ตัวอย่างดังกล่าวรวมถึงข้อกำหนดที่อนุญาตให้นายจ้าง:

• สั่งให้ผู้รับเหมาเร่งงานโดยไม่มีค่าตอบแทน
• ละเว้นส่วนใดส่วนหนึ่งของงานและให้ผู้อื่นทำให้งานเหล่านี้เสร็จโดยไม่มีค่าตอบแทน
• เสริมแรงงานของผู้รับเหมาหากเห็นว่าผู้รับเหมาล่าช้าและตรงกันข้ามจะเรียกเก็บเงินจากผู้รับเหมาในการดำเนินการดังกล่าว

TIP
ข้อต่างๆ ข้างต้นเป็นผลเสียอย่างมาก และหากระบุไว้ในสัญญา ก็ควรพิจารณาการยอมรับความเสี่ยงทางการค้าดังกล่าวด้วยความระมัดระวัง โดยทั่วไป หากคุณไม่สามารถยอมรับได้ จะต้องระมัดระวังในการเจรจาแก้ไขข้อกำหนดต่างๆ เพื่อ (a) อนุญาตให้นายจ้างดำเนินการดังกล่าว แต่เพื่อให้ผู้รับเหมาได้รับการชดเชยตามผลลัพธ์ที่ตามมา หรือ (b) มีการนำข้อกำหนดดังกล่าวออก .

8. บทบัญญัติการสิ้นสุด

ข้อกำหนดในการยกเลิกเป็นเรื่องปกติในสัญญาก่อสร้าง และเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องตรวจสอบและทำความเข้าใจว่าพวกเขาให้สิทธิและการเยียวยาอะไรบ้างแก่คู่สัญญา ในรูปแบบสั่งทำหลายรูปแบบ ไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะเห็นข้อกำหนดที่อนุญาตให้นายจ้างเลิกจ้างด้วยเหตุผลใดก็ตามที่พวกเขาต้องการ และจำกัดสิทธิ์ของผู้รับเหมาในการเรียกร้องค่าเสียหายใดๆ ในกรณีที่เลิกจ้าง

ไม่ใช่เรื่องแปลกที่แบบฟอร์มที่จัดทำขึ้นโดยเฉพาะจะมีข้อกำหนดที่ให้นายจ้างมีสิทธิตามสัญญาในการบอกเลิกสัญญา แต่ไม่มีข้อกำหนดใด ๆ ที่ให้สิทธิตามสัญญาแบบเดียวกันแก่ผู้รับเหมา

TIP

ระบุและทำความเข้าใจสิทธิและความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับข้อดังกล่าว ตัวอย่างเช่น ข้อที่อนุญาตให้นายจ้างเลิกจ้างเพื่อความสะดวก ควบคู่ไปกับข้อที่ป้องกันไม่ให้ผู้รับเหมาอ้างว่าสูญเสียกำไรหลังจากการเลิกจ้าง จะอนุญาตให้นายจ้างเลิกจ้างผู้รับเหมาโดยตั้งใจและไม่มีผลกระทบทางการเงิน ผู้รับเหมาอาจถูกปล่อยให้ไม่มีขั้นตอนการทำงาน ทรัพยากรที่ไม่ได้ใช้งาน และไม่มีสิทธิ์ทางการเงินในการเรียกร้องค่าเสียหายที่เกิดขึ้น

9. บทบัญญัติสรุป

สัญญาหลายรูปแบบจะรวมถึงข้อกำหนดที่ระบุว่าใบรับรองหรือคำตัดสินจะถือเป็นที่สิ้นสุดและมีผลผูกพันคู่สัญญาหากไม่มีการโต้แย้งภายในระยะเวลาหนึ่ง ตัวอย่าง ได้แก่ ใบรับรองขั้นสุดท้ายที่มีผลผูกพันภายใต้ JCT หากไม่เริ่มดำเนินการระงับข้อพิพาทภายใน 28 วัน

ประโยคสรุปได้รับการออกแบบเพื่อให้มีความสมบูรณ์และแน่นอน และเพื่อป้องกันไม่ให้ข้อพิพาทยืดเยื้อเป็นระยะเวลานาน

ควรใช้ความระมัดระวังในการระบุเงื่อนไขดังกล่าวภายในสัญญา และเพื่อทำความเข้าใจช่วงเวลาที่ใช้และความเสี่ยงในการไม่ปฏิบัติตาม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ควรพิจารณาถึงข้อกำหนดในการสรุปที่ให้ระยะเวลาสั้นมากในการโต้แย้งใบรับรองหรือการตัดสินใจ อาจมีความเสี่ยงอย่างมาก ตัวอย่างเช่น หากคุณโต้แย้งใบรับรองขั้นสุดท้าย แต่สัญญาให้เวลาไม่เพียงพอสำหรับคุณในการรวบรวมการเรียกร้องของคุณอย่างเหมาะสมและเริ่มดำเนินคดีโต้แย้ง

TIP

หากคุณระบุข้อกำหนดดังกล่าวและกังวลเกี่ยวกับความสามารถในการปฏิบัติตาม จะต้องระมัดระวังในการเจรจาแก้ไขข้อกำหนดเพื่อ (a) ให้ระยะเวลาที่นานขึ้นก่อนที่เรื่องจะถือเป็นที่สิ้นสุดและมีผลผูกพัน หรือ (b) มี บทบัญญัติข้อสรุปถูกลบออก

10. รายละเอียด

นอกเหนือจากข้อกำหนดที่ยุ่งยากแล้ว สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบว่ารายละเอียดของสัญญามีความถูกต้อง เนื่องจากข้อผิดพลาดพื้นฐาน ความคลุมเครือ หรือความคลุมเครือมักจะคืบคลานเข้ามาในสัญญาและนำไปสู่ปัญหาสำคัญ

TIP

รายละเอียดที่ควรตรวจสอบและตรวจสอบความถูกต้องก่อนเข้า สัญญาก่อสร้าง รวมถึง:

• คู่สัญญาคือใคร – ชื่อ ที่อยู่ และหมายเลขบริษัทถูกต้องหรือไม่?
• ขอบเขตของงานคืออะไร – สัญญาสะท้อนถึงเจตนารมณ์ของคู่สัญญาอย่างถูกต้องหรือไม่?
• เอกสารสัญญาคืออะไร - เช่นสัญญาอ้างอิงถึงการแก้ไขแบบร่างที่ถูกต้องหรือไม่? รวมเอกสารการออกแบบทั้งหมดแล้วหรือยัง?
• โปรแกรมคืออะไร - มีการตกลงและบรรลุผลสำเร็จหรือไม่?
• ต้นทุนคืออะไร เช่น ต้นทุนสัญญาถูกต้องหรือไม่

วิธีจัดการกับสัญญาที่ยุ่งยาก

เป็นการดีที่สุดที่จะตรวจสอบก การก่อสร้าง สัญญาอย่างใกล้ชิดก่อนที่จะทำสัญญา สัญญาที่ยุ่งยากอาจปรากฏให้เห็นตั้งแต่เริ่มงาน หรือเมื่อเกิดสถานการณ์ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เช่น การขาดแคลนวัสดุ ความล่าช้า หรือต้นทุนที่คาดเดาไม่ได้ โดยการทำความเข้าใจข้อกำหนดและข้อกำหนดของสัญญาตั้งแต่เริ่มแรก ข้อพิพาทมักจะสามารถหลีกเลี่ยงได้

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับสัญญาก่อสร้างที่ยุ่งยาก หรือต้องการให้ตรวจสอบเงื่อนไขใดๆ โปรดติดต่อ Arbicon ที่ [ป้องกันอีเมล] หรือโทร 01733 233737    

โพสต์ สัญญาก่อสร้างที่ยุ่งยาก – 10 ประเด็นสำคัญที่ต้องระวัง ปรากฏตัวครั้งแรกเมื่อ ข่าวอุตสาหกรรมก่อสร้าง.