Uciążliwe kontrakty budowlane – 10 kluczowych punktów, o których warto pamiętać

Uciążliwy Budowa umowy są często zawierane przez wykonawców i podwykonawców na całym świecie przemysł budowlanyco naraża ich na straty, problemy z płynnością finansową, a nawet niewypłacalność. Umowa rodząca obciążenia to taka, w której koszt wypełnienia zobowiązań wynikających z umowy przewyższa świadczenia pieniężne. Standardowe formy umowy o usługę budowlaną i formy robione na zamówienie znacznie się od siebie różnią, dlatego przed zawarciem umowy konieczne jest pełne zrozumienie niektórych elementów.

Poniżej jest Arbicon10 kluczowych punktów, o których warto wiedzieć:

1. Postanowienia dotyczące płatności

Umowa o usługę budowlaną musi zawierać postanowienia dotyczące płatności zgodne z Prawem budowlanym, m.in.:

• zapewnienie odpowiedniego mechanizmu ustalania, jakie płatności stają się należne na mocy umowy i kiedy.
• określenie ostatecznego terminu płatności w odniesieniu do wszelkich kwot, które stają się wymagalne.
• przewidujące wezwanie do zapłaty nie później niż pięć dni po terminie wymagalności.

TIP
Niezgodne klauzule mogą często być niejasne i zawierać rozbudowane i długotrwałe postanowienia dotyczące płatności, co może prowadzić do nieporozumień i sporów między stronami. Takie klauzule lub postanowienia należy negocjować, aby zapewnić jasność i zgodność. 

2. Wady i zachowanie

Umowy dostosowane do indywidualnych potrzeb lub zmienione mogą zawierać uciążliwe mechanizmy przechowywania.

Nierzadko można spotkać w umowach podwykonawstwa klauzule, które mają na celu jedynie zwolnienie podwykonawcy zakończenia robót w ramach umowy głównej lub wystawienia zaświadczenia o usunięciu wad w ramach umowy głównej. Klauzule takie są niezgodne z Prawem budowlanym, które zabrania stosowania klauzul uzależniających zapłatę od wykonania innej umowy, a także dopuszczających możliwość wymuszenia zapłaty kaucji.

3. Klauzula potrącenia

Choć klauzule potrąceń są co do zasady dopuszczalne i pozwalają pracodawcy na dokonanie potrąceń z tytułu płatności na rzecz wykonawcy z tytułu wszelkich kwot pieniężnych, które wykonawca jest winien pracodawcy, przy niektórych z nich należy zachować ostrożność.

Klauzule potrąceń, które nie tylko umożliwiają odliczenie od należnych kwot, ale także wymagają zwrotu pieniędzy zamawiającemu, gdyż takie klauzule mogą powodować problemy z płynnością finansową wykonawcy.

Problematyczne mogą być także klauzule umożliwiające pracodawcy potrącenie kwot należnych z jednej umowy z kwotami podlegającymi zwrotowi z innej umowy. Nie tylko ze względu na ryzyko kontraktu, ale także ze względu na to, że klauzule takie grożą naruszeniem zakazów płatności warunkowej zawartych w Prawie budowlanym. 

TIP

Należy zachować ostrożność, aby zrozumieć zakres praw i środków zaradczych, jakie przysługują pracodawcy, a także ryzyko nałożone na wykonawcę.

4. Wnętrze Odpowiedzialność

Odpowiedzialność za projekt może być częstym punktem spornym i spornym, a jeśli nie jest w pełni zrozumiana, może prowadzić do podatności na nieoczekiwane koszty, czas i obowiązek umowny wykonania projektu wykraczającego poza zamierzenia.

Jeśli zawierasz umowę, w której nie zamierzasz projektować robót, upewnij się, że umowa nie nakłada na Ciebie odpowiedzialności za projekt. Podobnie, jeśli zlecasz wykonanie projektu, upewnij się, że umowa jasno określa pełny zakres zakresu projektu i odpowiedzialności. Typowe problemy obejmują:

• Brak jasności i spór co do odpowiedzialności za powiązanie części projektu wykonawcy z jakimkolwiek projektem wykonanym przez innych.
• Umowa ma na celu nałożenie na wykonawcę odpowiedzialności za dokładność i przydatność projektu wykonanego przez zamawiającego lub w jego imieniu.
• Obowiązki „przydatności do określonego celu”, wymagające od wykonawcy zagwarantowania wykonania projektu w przeciwieństwie do wymogu stosowania rozsądnych umiejętności i staranności.

Należy również wziąć pod uwagę zakres ubezpieczenia PI, a w szczególności to, czy jesteś ubezpieczony w pełnym zakresie odpowiedzialności za projekt wymaganej na mocy umowy.

TIP
Jeśli zidentyfikujesz obowiązki projektowe, których nie chcesz przyjąć, należy podjąć starania, aby wynegocjować te obowiązki i upewnić się, że umowa została zmieniona tak, aby dokładnie odzwierciedlała intencje stron.

5. Prawo do przedłużenia terminu i/lub straty i wydatków

Wszystkie standardowe formy umów o usługę budowlaną dopuszczają przedłużenie czasu w przypadku niektórych opóźnień oraz strat i wydatków z tytułu niektórych spraw. Formularz JCT zawiera pełną listę wydarzeń, która pozwala na wydłużenie czasu, podczas gdy formularz szyty na miarę może zawierać znacznie mniej.

TIP

Rozważając zmienione lub dostosowane do indywidualnych potrzeb umowy, należy zrozumieć zakres zdarzeń i kwestii powodujących wydłużenie czasu lub strat, związane z tym ryzyko opóźnień oraz wynikające z tego koszty i narażenie na szkody wynikające z opóźnień. Podobną uwagę należy zwrócić na postanowienia dotyczące strat i wydatków w umowach dostosowanych do indywidualnych potrzeb lub zmienionych, które mogą być znacznie bardziej restrykcyjne niż postanowienia zawarte w standardowych formularzach.

6. Warunek zawieszający

Warunek zawieszający to klauzula, która czyni uprawnienia wynikające z klauzuli umownej warunkiem wstępnym spełnienia wcześniejszego zobowiązania. Najczęstsze przykłady to:

• Wymóg powiadomienia o zmianie w określonym terminie jako warunek zawieszający płatność.
• Wymóg powiadomienia o opóźnieniu w określonym terminie jako warunek zawieszający jakiekolwiek przedłużenie terminu.

Ważne jest, aby zidentyfikować warunki zawieszające w umowie, a także zrozumieć obowiązki wynikające z nieprzestrzegania umowy, które mogą prowadzić do ograniczenia lub całkowitej utraty Twoich praw umownych. Brak powiadomienia w terminie może skutkować całkowitą utratą prawa do żądania poświęconego czasu i pieniędzy. 

TIP
Jeśli zidentyfikujesz w umowach warunek zawieszający, zastanów się, czy możesz spełnić wymóg i jakie są konsekwencje jego niespełnienia. Jeśli nie jesteś w stanie zastosować się do klauzuli lub nie chcesz zaakceptować ryzyka handlowego wynikającego z nieprzestrzegania, rozsądne byłoby wynegocjowanie poprawek do klauzuli w celu (a) uczynienia klauzuli mniej uciążliwą pod względem terminów lub konsekwencji, lub (b) całkowicie usunąć warunek zawieszający.

7. Pominięcie i uzupełnienie akceleracji

Powszechne jest, że kontrakty lub klauzule „szyte na miarę” pozwalają pracodawcy na zmianę zakresu prac i programu w celu dostosowania ich do własnych wymagań. Do takich przykładów należą klauzule umożliwiające pracodawcy:

• zlecić wykonawcy przyspieszenie prac bez wynagrodzenia.
• pominąć jakąkolwiek część robót i zlecić ich wykonanie innym osobom bez wynagrodzenia.
• uzupełnić pracę wykonawców, jeśli uznają, że wykonawca ma opóźnienie i obciążyć wykonawcę za to dodatkowymi kosztami.

TIP
Powyższe klauzule są bardzo niekorzystne iw przypadku ich zidentyfikowania w umowie należy rozważyć akceptację takiego ryzyka handlowego. Ogólnie rzecz biorąc, jeśli jest to dla Ciebie nie do przyjęcia, rozsądne byłoby wynegocjowanie zmian w klauzulach, aby albo (a) umożliwić pracodawcy podjęcie takich działań, ale w rezultacie umożliwić wykonawcy otrzymanie odszkodowania, lub (b) usunąć klauzule .

8. Postanowienia dotyczące rozwiązania umowy

Postanowienia dotyczące rozwiązania umowy są powszechne w umowach o usługę budowlaną i ważne jest, aby je przejrzeć i zrozumieć, jakie prawa i środki zaradcze zapewniają stronom. W wielu formach szytych na miarę nierzadko można spotkać klauzule zezwalające pracodawcy na rozwiązanie umowy z dowolnego powodu i ograniczające prawa wykonawców do dochodzenia jakichkolwiek roszczeń odszkodowawczych w przypadku rozwiązania umowy.

Nierzadko zdarza się również, że formularze na zamówienie zawierają postanowienia przyznające zamawiającemu umowne prawo do odstąpienia od umowy, ale nie zawierają żadnych postanowień przyznających takie same uprawnienia umowne wykonawcy.

TIP

Zidentyfikuj i zrozum prawa i ryzyko związane z takimi klauzulami. Na przykład klauzula umożliwiająca pracodawcy rozwiązanie umowy dla wygody w połączeniu z klauzulą ​​uniemożliwiającą wykonawcy dochodzenie roszczeń z tytułu utraty zysków po rozwiązaniu umowy umożliwiłaby pracodawcy rozwiązanie umowy z wykonawcą na podstawie kaprysu i bez konsekwencji finansowych. Wykonawca może zostać pozbawiony przepływu pracy, niewykorzystanych zasobów i prawa finansowego do dochodzenia roszczeń z tytułu poniesionych w rezultacie strat.

9. Postanowienia dotyczące rozstrzygalności

Wiele form umów będzie zawierało klauzule stanowiące, że zaświadczenie lub decyzja staną się ostateczne i wiążące dla stron, jeśli nie zostaną zaskarżone w określonym terminie. Przykładami mogą być ostateczne zaświadczenie, które stanie się wiążące w ramach JCT, jeśli postępowanie w sprawie rozstrzygnięcia sporu nie zostanie rozpoczęte w ciągu 28 dni.

Klauzula rozstrzygająca ma na celu zapewnienie ostateczności i pewności oraz zapobieganie przedłużaniu się sporów przez dłuższy okres.

Należy zachować ostrożność, aby określić takie warunki w umowie oraz zrozumieć obowiązujące ramy czasowe i ryzyko nieprzestrzegania. W szczególności należy zwrócić uwagę na wszelkie postanowienia dotyczące rozstrzygalności, które przewidują bardzo krótki okres na zakwestionowanie certyfikatu lub decyzji. Może wystąpić znaczne ryzyko, jeśli na przykład kwestionujesz końcowy certyfikat, ale umowa nie zapewnia wystarczająco dużo czasu na prawidłowe sporządzenie roszczenia i rozpoczęcie postępowania spornego.

TIP

Jeżeli zidentyfikujesz takie klauzule i masz wątpliwości co do możliwości ich przestrzegania, rozsądne byłoby wynegocjowanie poprawek do klauzuli w celu albo (a) zapewnienia dłuższych ram czasowych, zanim sprawa stanie się ostateczna i wiążąca, albo (b) umożliwienia usunięto postanowienie dotyczące rozstrzygalności.

10. Szczegóły

Oprócz uciążliwych klauzul ważne jest sprawdzenie, czy szczegóły umowy są dokładne, ponieważ podstawowe błędy, niejasności lub niejasności często mogą wkraść się do umowy i prowadzić do istotnych problemów.

TIP

Dane, które należy sprawdzić i zweryfikować pod kątem dokładności przed wejściem do umowa o usługę budowlaną zawierać:

• Kim są strony – czy nazwy, adresy i numery firm są prawidłowe?
• Jaki jest zakres prac – czy umowa dokładnie odzwierciedla zamierzenia stron zawarte w umowie?
• Jakie są dokumenty umowy – na przykład, czy umowa odnosi się do poprawnych poprawek rysunków? Czy wszystkie dokumenty projektowe są uwzględnione?
• Jaki jest program – czy jest uzgodniony i możliwy do osiągnięcia?
• Jaki jest koszt – na przykład, czy koszt umowy jest prawidłowy?

Jak sobie radzić z umowami uciążliwymi

Zawsze najlepiej jest zbadać a Budowa umowy na krótko przed jej zawarciem, umowy uciążliwe mogą ujawnić się już na początku robót lub w przypadku wystąpienia nieuniknionych okoliczności, takich jak braki materiałowe, opóźnienia lub nieprzewidywalne koszty. Dzięki zrozumieniu warunków i zapisów umowy od samego początku często można uniknąć sporów.

Jeżeli mają Państwo pytania dotyczące uciążliwych umów o roboty budowlane lub chcą Państwo sprawdzić jakieś klauzule, prosimy o kontakt pod adresem Arbicon [email chroniony] Lub zadzwonić 01733 233737.    

Post Uciążliwe kontrakty budowlane – 10 kluczowych punktów, o których warto pamiętać pojawiła się najpierw na Wiadomości z branży budowlanej.