Teški građevinski ugovori – 10 ključnih tačaka kojih treba biti svjesni

Težak izgradnja ugovore često sklapaju izvođači i podizvođači širom svijeta građevinska industrija, ostavljajući ih izvan džepa, pod visokim rizikom od problema s novčanim tokovima, pa čak i nesolventnosti. Težan ugovor je onaj u kojem trošak ispunjenja obaveza ugovorenih prema ugovoru premašuje beneficije plaćanja. Standardni oblici ugovora o izgradnji i obrasci po narudžbi se uvelike razlikuju i imperativ je u potpunosti razumjeti određene elemente prije sklapanja ugovora.

Ispod je ArbiconTop 10 ključnih tačaka kojih treba da budete svjesni:

1. Odredbe plaćanja

Ugovor o izgradnji mora sadržavati odredbe o plaćanju koje su u skladu sa Zakonom o građenju, uključujući:

• obezbjeđivanje adekvatnog mehanizma za određivanje koja plaćanja dospijevaju po ugovoru i kada.
• pružanje konačnog datuma za plaćanje u odnosu na bilo koji iznos koji dospijeva.
• predviđa davanje obavještenja o plaćanju najkasnije pet dana nakon datuma dospijeća.

TIP
Klauzule koje nisu usklađene često mogu biti nejasne, kao i da sadrže odredbe o produženom i dugotrajnom plaćanju što može dovesti do zabune i spora između strana. O takvim klauzulama ili odredbama treba pregovarati kako bi se osigurala jasnoća i usklađenost. 

2. Defekti i zadržavanje

Ugovori po narudžbi ili izmijenjeni ugovori mogu sadržavati teške mehanizme zadržavanja.

Nije neuobičajeno vidjeti klauzule u podizvođačima koji su sastavljeni tako da podizvođaču oslobode zadržavanje na završetak radova na glavnom ugovoru, odnosno izdavanje potvrde o otklanjanju nedostataka po glavnom ugovoru. Takve klauzule nisu u skladu sa Zakonom o građenju, koji zabranjuje klauzule koje uslovljavaju plaćanje izvršenjem po drugom ugovoru, a plaćanje zadržavanja može biti prisilno.

3. Klauzula o prijeboju

Iako su klauzule o prebijanju u principu dozvoljene i dozvoljavaju poslodavcu da izvrši odbitke za plaćanja izvođaču za bilo koji novac koji ugovarač duguje poslodavcu, postoje neke s kojima treba biti oprezan.

Klauzule o prebijanju koje ne samo da dozvoljavaju odbitak od dospjelih iznosa, već i zahtijevaju nadoknadu poslodavcu jer takve klauzule mogu uzrokovati probleme u novčanom toku izvođača.

Klauzule koje dozvoljavaju poslodavcu da prebije iznose dospjelih po jednom ugovoru sa iznosima koji se vraćaju po drugom ugovoru također mogu biti problematične. Ne samo zbog rizika po ugovor, već i kao takve klauzule predstavljaju rizik od kršenja zabrana uslovnog plaćanja sadržanih u Zakonu o građenju. 

TIP

Treba voditi računa o razumijevanju obima prava i pravnih lijekova koje oni daju poslodavcu, a isto tako i rizika koji se stavlja na izvođača.

4. dizajn odgovornost

Odgovornost za dizajn može biti uobičajena tačka spora i spora, a ako nije u potpunosti shvaćena, može dovesti do ranjivosti na neočekivane troškove, vrijeme i ugovornu obavezu da se dizajnira iznad onoga što je predviđeno.

Ako sklapate ugovor u kojem ne namjeravate dizajnirati radove, onda osigurajte da ugovor ne stavlja odgovornost za dizajn na vas. Isto tako, ako sklapate ugovor o preuzimanju dizajna, osigurajte da je ugovor jasan u pogledu punog opsega vašeg dizajna i odgovornosti. Uobičajeni problemi uključuju:

• Nedostatak jasnoće i spor oko odgovornosti povezivanja između dijela dizajna izvođača i bilo kojeg projekta koji su preduzeli drugi.
• Ugovor kojim se želi učiniti izvođačem odgovornim za tačnost i prikladnost dizajna koji je izradio poslodavac ili u njegovo ime.
• Obaveze “prikladnosti za svrhu”, koje zahtijevaju od izvođača da garantuje izvođenje projekta za razliku od zahtjeva za korištenjem razumne vještine i pažnje.

Trebalo bi uzeti u obzir i pokriće vašeg PI osiguranja, a posebno da li ste osigurani za puni obim odgovornosti za projektovanje koja se zahtijeva prema ugovoru.

TIP
Ako identifikujete odgovornosti za dizajn koje niste voljni prihvatiti, onda treba voditi računa o pregovorima o odgovornostima i osigurati da je ugovor izmijenjen kako bi tačno odražavao namjere strana.

5. Pravo na produženje vremena i/ili gubitak i trošak

Svi standardni oblici ugovora o izgradnji dozvoljavaju produženje roka u slučaju određenih odlaganja, kao i gubitak i trošak zbog određenih stvari. JCT obrazac sadrži sveobuhvatnu listu događaja koji dozvoljavaju produženje vremena, dok prilagođeni obrazac može sadržavati znatno manje.

TIP

Kada razmatrate izmijenjene ugovore ili ugovore po narudžbi, razumite obim događaja i stvari koje dovode do produženog vremena ili gubitka, povezane rizike od kašnjenja i rezultirajuće troškove i izloženost štetama zbog kašnjenja. Slično bi trebalo razmotriti odredbe o gubicima i troškovima u ugovorima po narudžbi ili izmijenjenim ugovorima koji mogu biti mnogo restriktivniji od onih u standardnim oblicima.

6. Prethodni uslov

Prethodni uslov je klauzula koja prava iz ugovorne klauzule čini preduslovom za ispunjenje prethodne obaveze. Najčešći primjeri su:

• Zahtjev da se obavijesti o varijaciji unutar određenog vremenskog okvira kao preduvjet za plaćanje.
• Zahtjev da se obavijesti o kašnjenju unutar određenog vremenskog okvira kao preduvjet za bilo kakvo produženje vremena.

Važno je identifikovati prethodne uslove u ugovoru, kao i razumeti obaveze koje nastaju kao nepoštivanje koje bi moglo dovesti do umanjenja ili potpunog gubitka vaših ugovornih prava. Neobavještavanje na vrijeme može rezultirati potpunim gubitkom prava na traženje povezanog vremena i novca. 

TIP
Ako identifikujete presedane uslova u ugovorima, razmislite da li možete da se pridržavate zahteva i posledice nepoštovanja. Ako niste u mogućnosti da se pridržavate ili ne želite prihvatiti komercijalni rizik neusklađenosti, onda bi bilo mudro pregovarati o izmjenama i dopunama klauzule ili (a) kako bi klauzula bila manje opterećujuća u pogledu vremenskih okvira ili posljedica, ili (b) da se prethodni uslov u potpunosti ukloni.

7. Izostavljanje i dopuna ubrzanja

Uobičajeno je vidjeti ugovore po narudžbi ili klauzule po narudžbi koje omogućavaju poslodavcu da izmijeni obim radova i programa kako bi odgovarao vlastitim zahtjevima. Takvi primjeri uključuju klauzule koje dozvoljavaju poslodavcu da:

• uputiti izvođača da ubrza radove bez naknade.
• izostaviti bilo koji dio radova i dati da te radove završe drugi bez naknade.
• dopuniti rad izvođača ako smatraju da izvođač kasni i naplaćuje izvođaču za to.

TIP
Gore navedene klauzule su veoma nepovoljne i ako su identifikovane u ugovoru, treba voditi računa o prihvatanju takvog komercijalnog rizika. Općenito, ako je neprihvatljivo za vas, bilo bi mudro pregovarati o izmjenama klauzula ili (a) da bi se poslodavcu omogućilo poduzimanje takvih radnji, ali da bi se omogućilo izvođaču da dobije naknadu kao rezultat, ili (b) da se klauzule uklone .

8. Odredbe o raskidu

Odredbe o raskidu su uobičajene u ugovorima o izgradnji i važno ih je razmotriti i razumjeti koja prava i pravne lijekove pružaju stranama. U mnogim oblicima po narudžbi nije neuobičajeno vidjeti klauzule koje dozvoljavaju poslodavcu da raskine iz bilo kog razloga koji želi i ograničavaju prava ugovarača da zahtijevaju bilo kakvu štetu u slučaju otkaza.

Takođe nije neuobičajeno da obrasci po narudžbini sadrže odredbe koje poslodavcu daju ugovorno pravo na raskid, ali ne sadrže odredbe koje pružaju ista ugovorna prava ugovaraču.

TIP

Identificirati i razumjeti prava i rizike povezane s takvim klauzulama. Na primjer, klauzula koja dozvoljava poslodavcu da raskine radi pogodnosti, zajedno s klauzulom koja sprječava ugovarača da traži gubitak profita nakon raskida, omogućila bi poslodavcu da raskine ugovarača po hiru i bez finansijskih posljedica. Izvođač može ostati bez toka posla, neaktivnih resursa i bez finansijskog prava da traži gubitak koji je pretrpio kao rezultat.

9. Odredbe o zaključku

Mnogi oblici ugovora će uključivati ​​klauzule koje predviđaju da će potvrda ili odluka postati konačna i obavezujuća za strane ako se ne ospore u određenom roku. Primjeri uključuju da konačni certifikat postaje obavezujući prema JCT-u ako se postupak rješavanja spora ne pokrene u roku od 28 dana.

Konačna klauzula je osmišljena da pruži konačnost i sigurnost i da spriječi odugovlačenje sporova na duži period.

Treba voditi računa da se takvi uslovi identifikuju u ugovoru i da se razumeju rokovi koji se primenjuju i rizik od nepoštivanja. Posebno treba uzeti u obzir svaku odredbu o zaključku koja pruža vrlo kratak vremenski period za osporavanje certifikata ili odluke. Može postojati značajan rizik ako, na primjer, osporite konačnu potvrdu, ali ugovor ne pruža dovoljno vremena da pravilno sastavite svoj zahtjev i započnete postupak spora.

TIP

Ako identifikujete takve klauzule i zabrinuti ste u pogledu sposobnosti da se uskladite, onda bi bilo mudro pregovarati o izmjenama i dopunama klauzule kako bi se ili (a) obezbijedio duži vremenski okvir prije nego što stvar postane konačna i obavezujuća, ili (b) da se odredba o konkluzivnosti uklonjena.

10. Pojedinosti

Pored opterećujućih klauzula, važno je provjeriti jesu li detalji ugovora tačni jer osnovne greške, nejasnoće ili nejasnoće se često mogu uvući u ugovor i dovesti do značajnih problema.

TIP

Detalji koje treba provjeriti i provjeriti za tačnost prije unosa ugovor o izgradnji uključuju:

• Ko su strane – da li su imena, adrese i brojevi preduzeća tačni?
• Koji je obim radova – da li ugovor tačno odražava ono što strane nameravaju da urade?
• Koja je ugovorna dokumentacija – na primjer, da li se ugovor odnosi na ispravne revizije crteža? Da li je uključena sva projektna dokumentacija?
• Šta je program – da li je dogovoren i ostvariv?
• Koliki je trošak – na primjer da li je ugovorni trošak tačan?

Kako se nositi sa opterećujućim ugovorima

Uvijek je najbolje pregledati a izgradnja ugovora neposredno prije nego što se sklopi, opterećujući ugovori mogu biti očigledni od početka radova ili kada se pojave neizbježne okolnosti kao što su nestašice materijala, kašnjenja ili nepredvidivi troškovi. Razumevanjem uslova i odredbi ugovora od samog početka, sporovi se često mogu izbeći.

Ako imate upit u vezi s teškim građevinskim ugovorima ili zahtijevate provjeru bilo koje klauzule, kontaktirajte Arbicon na [email zaštićen] Ili nazovite 01733 233737.    

Post Teški građevinski ugovori – 10 ključnih tačaka kojih treba biti svjesni prvo se pojavio Vijesti iz građevinske industrije.