Obtížné stavební zakázky – 10 klíčových bodů, které je třeba si uvědomit

Obtížný struktuře smlouvy často uzavírají dodavatelé a subdodavatelé napříč celou zemí stavební průmysl, čímž je ponecháte bez kapsy, s vysokým rizikem problémů s cashflow a dokonce i platební neschopnosti. Nevýhodná smlouva je taková, u níž náklady na splnění závazků dohodnutých ve smlouvě převyšují platební výhody. Standardní formy stavebních smluv a formuláře na míru se značně liší a je nezbytné plně porozumět určitým prvkům před uzavřením smlouvy.

Níže je Arbicon10 hlavních bodů, které je třeba si uvědomit:

1. Platební ustanovení

Smlouva o výstavbě musí obsahovat platební ustanovení, která jsou v souladu se stavebním zákonem, včetně:

• poskytnutí odpovídajícího mechanismu pro určení, jaké platby se stávají splatnými podle smlouvy a kdy.
• poskytnutím konečného data pro platbu ve vztahu k jakékoli částce, která se stane splatnou.
• stanovící zaslání výzvy k platbě nejpozději do pěti dnů po splatnosti.

TIP
Doložky, které nejsou v souladu, mohou být často vágní a mohou zahrnovat rozšířená a zdlouhavá platební ustanovení, která mohou vést ke zmatkům a sporům mezi stranami. Taková ustanovení nebo ustanovení by měla být sjednána, aby byla zajištěna jasnost a soulad. 

2. Vady a retence

Smlouvy na zakázku nebo upravené smlouvy mohou obsahovat obtížný mechanismus uchovávání.

Není neobvyklé vidět v subdodavatelských smlouvách doložky, které jsou navrženy tak, aby uvolnily zadržení pouze subdodavateli na dokončení hlavních smluvních prací nebo vystavení potvrzení o odstranění vad podle hlavní smlouvy. Takové doložky jsou v rozporu se stavebním zákonem, který zakazuje doložky podmiňující platbu plněním podle jiné smlouvy a zaplacení zádržného lze vynutit.

3. Doložka o započtení

I když doložky o započtení jsou v zásadě přípustné a umožňují zaměstnavateli provádět srážky z plateb dodavateli za jakékoli peníze, které dodavatel zaměstnavateli dluží, s některými je třeba být obezřetný.

Doložky o započtení, které nejen umožňují srážku z dlužných částek, ale také vyžadují náhradu zaměstnavateli, protože takové doložky by mohly dodavateli způsobit problémy s peněžním tokem.

Problematické mohou být také doložky, které zaměstnavateli umožňují započítat částky splatné na základě jedné smlouvy s částkami, které lze vrátit podle smlouvy jiné. Nejen kvůli riziku smlouvy, ale i jako takové doložky se vystavují riziku porušení zákazů podmíněných plateb obsažených ve stavebním zákoně. 

TIP

Je třeba věnovat pozornost rozsahu práv a opravných prostředků, které zaměstnavateli poskytují, a rovněž riziku, které je vystaveno dodavateli.

4. Design Odpovědnost

Odpovědnost za design může být běžným bodem sporu a sporu, a pokud není plně pochopena, může vést ke zranitelnosti vůči neočekávaným nákladům, času a smluvnímu požadavku na provedení návrhu nad rámec toho, co bylo zamýšleno.

Pokud zadáváte zakázku, kde nemáte v úmyslu navrhnout práce, ujistěte se, že smlouva na vás nedává odpovědnost za návrh. Podobně, pokud uzavíráte smlouvu na provedení návrhu, ujistěte se, že smlouva je jasná, pokud jde o celý rozsah vašeho návrhu a odpovědnosti. Mezi běžné problémy patří:

• Nejasnost a spor o odpovědnost za propojení mezi návrhovou částí dodavatele a jakýmkoli návrhem provedeným ostatními.
• Smlouva, jejímž cílem je učinit dodavatele odpovědným za přesnost a vhodnost návrhu vytvořeného zaměstnavatelem nebo jeho jménem.
• Závazky „vhodnosti pro daný účel“, které vyžadují, aby dodavatel zaručil provedení návrhu na rozdíl od požadavku na použití přiměřené dovednosti a péče.

Mělo by se také vzít v úvahu vaše pojistné krytí PI, a zejména to, zda jste pojištěni na plný rozsah odpovědnosti za design požadovaný ve smlouvě.

TIP
Pokud určíte odpovědnost za návrh, kterou nejste ochotni přijmout, je třeba dbát na vyjednání odpovědnosti a zajistit, aby byla smlouva upravena tak, aby přesně odrážela záměry stran.

5. Právo na prodloužení doby a/nebo ztrátu a výdaje

Všechny standardní formy stavebních smluv umožňují prodloužení doby v případě určitých zpožděných událostí a ztrát a nákladů na určité záležitosti. Formulář JCT obsahuje úplný seznam událostí, které umožňují prodloužení času, zatímco formulář na míru může obsahovat podstatně méně.

TIP

Při zvažování upravených smluv nebo smluv na zakázku uvědomte si rozsah událostí a záležitostí, které vedou k prodloužení doby nebo ztrátě, souvisejícím rizikům zpoždění a výsledným nákladům a vystavení se škodám ze zpoždění. Obdobná pozornost by měla být věnována ustanovením o ztrátách a nákladech v zakázkových nebo upravených smlouvách, které mohou být mnohem přísnější než ty ve standardních formulářích.

6. Odkládací podmínka

Odkládací podmínka je doložka, která činí práva ze smluvní doložky předpokladem pro splnění předchozí povinnosti. Nejběžnější příklady jsou:

• Požadavek na oznámení změny ve stanoveném časovém horizontu jako odkládací podmínka pro platbu.
• Požadavek na oznámení zpoždění ve stanoveném časovém horizontu jako odkládací podmínka pro jakékoli prodloužení doby.

Je důležité identifikovat odkládací podmínky ve smlouvě a také porozumět povinnostem, které vznikají jako nedodržení, které by mohlo vést k omezení nebo úplné ztrátě vašich smluvních práv. Pokud neinformujete včas, může to vést k úplné ztrátě nároku na související čas a peníze. 

TIP
Pokud ve smlouvách identifikujete precedentní podmínky, zvažte, zda můžete splnit požadavek, a důsledek jeho nedodržení. Pokud nejste schopni vyhovět nebo nejste ochotni přijmout obchodní riziko nedodržení, pak by bylo rozumné vyjednat změny klauzule buď tak, aby (a) byla klauzule méně obtížná, pokud jde o lhůty nebo důsledky, nebo (b) nechat odkládací podmínku úplně odstranit.

7. Vynechání a suplementace zrychlení

Je běžné vidět zakázkové smlouvy nebo zakázkové doložky, které zaměstnavateli umožňují upravit rozsah prací a program tak, aby vyhovoval jejich vlastním požadavkům. Mezi takové příklady patří ustanovení, která zaměstnavateli umožňují:

• nařídit zhotoviteli urychlení prací bez náhrady.
• vynechat jakoukoli část prací a nechat tyto práce bez náhrady dokončit jinými.
• doplnit práci dodavatelů, pokud se domnívají, že dodavatel je v prodlení, a napadají dodavatele za to.

TIP
Výše uvedená ustanovení jsou velmi nevýhodná, a pokud jsou ve smlouvě uvedeny, je třeba pečlivě zvážit přijetí takového obchodního rizika. Obecně, pokud je to pro vás nepřijatelné, bylo by rozumné vyjednat dodatky k doložkám, které buď (a) umožní zaměstnavateli přijmout taková opatření, ale umožní zhotoviteli, aby v důsledku toho dostal kompenzaci, nebo (b) nechal doložky odstranit .

8. Ustanovení o ukončení

Ustanovení o ukončení smlouvy jsou běžná ve stavebních smlouvách a je důležité je přezkoumat a pochopit, jaká práva a opravné prostředky stranám poskytují. V mnoha zakázkových formách není neobvyklé vidět klauzule, které umožňují zaměstnavateli ukončit pracovní poměr z jakéhokoli důvodu, který se jim líbí, a omezují práva dodavatelů požadovat náhradu škody v případě, že budou ukončeni.

Není také neobvyklé, že formuláře na míru obsahují ustanovení, která poskytují zaměstnavateli smluvní právo ukončit smlouvu, ale neobsahují žádná ustanovení poskytující stejná smluvní práva dodavateli.

TIP

Identifikujte a pochopte práva a rizika spojená s takovými doložkami. Například klauzule, která umožňuje zaměstnavateli ukončit pracovní poměr pro pohodlí, spolu s klauzulí, která brání dodavateli požadovat ušlý zisk po ukončení, by zaměstnavateli umožnila ukončit smlouvu s dodavatelem z rozmaru a bez finančních důsledků. Dodavatel by mohl zůstat bez pracovního postupu, nečinných zdrojů a bez finančního nároku na náhradu ztráty, která mu v důsledku toho vznikne.

9. Ustanovení o závěrech

Mnoho forem smluv bude obsahovat doložky, které stanoví, že osvědčení nebo rozhodnutí se stanou konečnými a závaznými pro strany, pokud nebudou v určité lhůtě napadeny. Mezi příklady patří závěrečné osvědčení, které se stane závazným podle JCT, pokud řízení o řešení sporu nebude zahájeno do 28 dnů.

Definitivní klauzule je navržena tak, aby poskytovala konečnost a jistotu a aby se zabránilo prodloužení sporů na delší dobu.

Je třeba dbát na to, aby byly takové podmínky ve smlouvě identifikovány a aby bylo možné porozumět časovým lhůtám, které platí, a riziku nedodržení. Zejména je třeba zvážit jakékoli ustanovení o závaznosti, které poskytuje velmi krátkou lhůtu na napadení osvědčení nebo rozhodnutí. Může existovat značné riziko, pokud například zpochybníte závěrečné osvědčení, ale smlouva vám neposkytuje dostatek času na řádné sestavení nároku a zahájení sporového řízení.

TIP

Pokud takové klauzule určíte a máte obavy ohledně schopnosti vyhovět, pak by bylo rozumné vyjednat změny klauzule buď (a) poskytnout delší časový rámec, než se záležitost stane konečnou a závaznou, nebo (b) mít ustanovení o závaznosti odstraněno.

10. Podrobnosti

Kromě obtížných doložek je důležité zkontrolovat, zda jsou náležitosti smlouvy přesné, protože do smlouvy se často mohou vloudit základní chyby, nejasnosti nebo nejednoznačnosti a vést k významným problémům.

TIP

Podrobnosti, které by měly být před zadáním zkontrolovány a ověřeny z hlediska přesnosti stavební zakázka patří:

• Kdo jsou strany – jsou jména, adresy a čísla společností správná?
• Jaký je rozsah prací – odráží smlouva přesně to, co strany ve smlouvě zamýšlejí?
• Jaké jsou smluvní dokumenty – například smlouva odkazuje na správné revize výkresů? Jsou zahrnuty všechny projektové dokumenty?
• Jaký je program – je dohodnutý a splnitelný?
• Jaká je cena – je například cena smlouvy správná?

Jak se vypořádat s nevýhodnými smlouvami

Vždy je nejlepší vyšetřit a struktuře smlouvy těsně před jejím uzavřením mohou být nevýhodné smlouvy zjevné již od zahájení prací nebo když nastanou nevyhnutelné okolnosti, jako je nedostatek materiálu, zpoždění nebo nepředvídatelné náklady. Porozuměním smluvním podmínkám a ustanovením od samého počátku lze často předejít sporům.

Máte-li dotaz na nevýhodné stavební smlouvy nebo požadujete kontrolu jakýchkoliv ustanovení, kontaktujte prosím společnost Arbicon na [chráněno e-mailem] nebo volejte 01733 233737.    

Příspěvek Obtížné stavební zakázky – 10 klíčových bodů, které je třeba si uvědomit se objevil nejprve na Novinky ve stavebnictví.