Contrats de construction onéreux – 10 points clés à connaître

Lourd construction les contrats sont souvent conclus par des entrepreneurs et des sous-traitants à travers le industrie de la construction, les laissant sans ressources, exposés à un risque élevé de problèmes de trésorerie, voire d'insolvabilité. Un contrat onéreux est un contrat dans lequel le coût du respect des obligations convenues en vertu du contrat dépasse les avantages du paiement. Les formes standard de contrat de construction et les formulaires sur mesure diffèrent énormément, et il est impératif de bien comprendre certains éléments avant de s'engager dans un contrat.

Ci-dessous est ArbiconLes 10 principaux points clés à connaître :

1. Dispositions de paiement

Un contrat de construction doit contenir des dispositions de paiement conformes à la Loi sur la construction, notamment :

• la fourniture d'un mécanisme adéquat pour déterminer quels paiements deviennent dus en vertu du contrat et à quel moment.
• fixer une date limite de paiement pour toute somme devenue exigible.
• prévoyant l'envoi d'un avis de paiement au plus tard cinq jours après la date d'échéance.

ASTUCE
Les clauses non conformes peuvent souvent être vagues et incorporer des dispositions de paiement longues et longues, ce qui peut prêter à confusion et à des différends entre les parties. De telles clauses ou dispositions doivent être négociées pour garantir leur clarté et leur respect. 

2. Défauts et rétention

Les contrats sur mesure ou modifiés peuvent contenir des mécanismes de rétention onéreux.

Il n'est pas rare de voir dans des contrats de sous-traitance des clauses rédigées pour ne libérer la rétention au sous-traitant que le l'achèvement des travaux du marché principal ou la délivrance du certificat de réparation des défauts au titre du marché principal. De telles clauses ne sont pas conformes à la loi sur la construction, qui interdit les clauses conditionnant le paiement à l'exécution dans le cadre d'un autre contrat, et le paiement de la retenue peut être forcé.

3. Clause de compensation

Bien que les clauses de compensation soient autorisées en principe et permettent à l'employeur de déduire les paiements à l'entrepreneur pour toute somme d'argent que l'entrepreneur doit à l'employeur, il y en a certaines avec lesquelles il convient d'être prudent.

Des clauses de compensation qui permettent non seulement de déduire les sommes dues, mais exigent également le remboursement à l'employeur, car de telles clauses pourraient entraîner des problèmes de trésorerie pour l'entrepreneur.

Les clauses qui permettent à l'employeur de compenser les sommes dues au titre d'un contrat avec les sommes remboursables au titre d'un autre contrat peuvent également poser problème. Non seulement en raison du risque pour le contrat, mais aussi parce que de telles clauses risquent d'enfreindre les interdictions de paiement conditionnel contenues dans la loi sur la construction. 

ASTUCE

Il convient de veiller à comprendre l'étendue des droits et des recours qu'ils accordent à l'employeur, ainsi que le risque qui pèse sur l'entrepreneur.

4. Design Responsabilité

La responsabilité de conception peut être un point de discorde et de litige courant et, si elle n'est pas entièrement comprise, elle peut conduire à une vulnérabilité à des coûts et des délais inattendus et à l'obligation contractuelle d'entreprendre une conception au-delà de ce qui était prévu.

Si vous concluez un contrat dans lequel vous n'avez pas l'intention de concevoir les travaux, assurez-vous que le contrat ne vous impose pas la responsabilité de la conception. De même, si vous concluez un contrat pour entreprendre la conception, assurez-vous que le contrat est clair quant à l'étendue complète de votre portée et de votre responsabilité en matière de conception. Les problèmes courants incluent :

• Un manque de clarté et des différends sur la responsabilité de l'interface entre la partie conception de l'entrepreneur et toute conception entreprise par d'autres.
• Le contrat vise à rendre l'entrepreneur responsable de l'exactitude et de l'adéquation de la conception réalisée par ou au nom de l'employeur.
• Obligations d'« adaptation à l'usage », exigeant que l'entrepreneur garantisse la performance de la conception, par opposition à l'obligation de faire preuve de compétences et de soins raisonnables.

Il convient également de prendre en compte votre couverture d'assurance PI, et en particulier si vous êtes assuré pour l'intégralité de la responsabilité de conception requise en vertu du contrat.

ASTUCE
Si vous identifiez des responsabilités de conception que vous n'êtes pas disposé à accepter, il convient de prendre soin de négocier les responsabilités et de s'assurer que le contrat est modifié pour refléter fidèlement les intentions des parties.

5. Le droit à la prolongation du délai et/ou aux pertes et frais

Toutes les formes standard de contrat de construction autorisent une prolongation du délai en cas de certains événements retardateurs, ainsi que des pertes et dépenses liées à certaines questions. Le formulaire JCT contient une liste complète d’événements qui permettent une prolongation du délai, alors qu’un formulaire sur mesure peut en contenir beaucoup moins.

ASTUCE

Lorsque vous envisagez des contrats modifiés ou sur mesure, comprenez l'étendue des événements et des questions qui donnent lieu à des délais ou à des pertes prolongés, les risques de retards associés, ainsi que les coûts et l'exposition aux dommages et intérêts liés aux retards. Une attention similaire devrait être accordée aux dispositions relatives aux pertes et dépenses dans les contrats sur mesure ou modifiés, qui peuvent être beaucoup plus restrictives que celles des formulaires standards.

6. Condition suspensive

Une condition suspensive est une clause qui subordonne les droits découlant d’une clause contractuelle à l’exécution d’une obligation antérieure. Les exemples les plus courants sont :

• Obligation de notifier une modification dans un délai spécifié comme condition suspensive au paiement.
• Une obligation de notifier un retard dans un délai spécifié comme condition suspensive à toute prolongation du délai.

Il est important d’identifier les conditions suspensives au sein d’un contrat, et également de comprendre les obligations qui découlent d’un non-respect qui pourrait entraîner une diminution ou une perte totale de vos droits contractuels. Le défaut de notification à temps pourrait entraîner la perte totale du droit à réclamer le temps et l’argent associés. 

ASTUCE
Si vous identifiez des conditions suspensives dans les contrats, déterminez si vous pouvez vous conformer à l’exigence et les conséquences en cas de non-respect. Si vous n'êtes pas en mesure de vous conformer ou si vous ne voulez pas accepter le risque commercial lié au non-respect, il serait alors prudent de négocier des amendements à la clause soit (a) pour rendre la clause moins onéreuse en termes de délais ou de conséquences, ou (b) faire supprimer complètement la condition suspensive.

7. Omission et supplémentation en accélération

Il est courant de voir des contrats ou des clauses sur mesure permettant à l'employeur de modifier l'étendue des travaux et du programme en fonction de ses propres besoins. De tels exemples incluent des clauses qui permettent à l'employeur de :

• demander à l'entrepreneur d'accélérer les travaux sans indemnité.
• omettre toute partie des travaux et faire compléter ces travaux par d'autres sans compensation.
• compléter la main-d'œuvre de l'entrepreneur s'ils estiment que celui-ci est en retard et lui facturer des frais supplémentaires pour ce faire.

ASTUCE
Les clauses ci-dessus sont très défavorables et si elles sont identifiées dans un contrat, il convient alors d'envisager avec soin l'acceptation d'un tel risque commercial. En règle générale, si cela vous semble inacceptable, il serait prudent de négocier des modifications aux clauses soit (a) pour permettre à l'employeur de prendre de telles mesures, mais pour permettre à l'entrepreneur d'être indemnisé en conséquence, ou (b) pour que les clauses soient supprimées. .

8. Dispositions de résiliation

Les dispositions de résiliation sont courantes dans les contrats de construction, et il est important de les examiner et de comprendre quels droits et recours elles accordent aux parties. Dans de nombreuses formes sur mesure, il n'est pas rare de voir des clauses qui permettent à l'employeur de résilier le contrat pour n'importe quelle raison et restreignent les droits des entrepreneurs à réclamer des dommages-intérêts en cas de licenciement.

Il n’est pas rare non plus que les formulaires sur mesure contiennent des dispositions accordant à l’employeur le droit contractuel de résiliation, mais ne contiennent aucune disposition accordant les mêmes droits contractuels à l’entrepreneur.

ASTUCE

Identifiez et comprenez les droits et les risques associés à de telles clauses. Par exemple, une clause autorisant l’employeur à résilier son contrat pour des raisons de commodité, couplée à une clause empêchant l’entrepreneur de réclamer une perte de profit suite à un licenciement, permettrait à l’employeur de licencier l’entrepreneur sur un coup de tête et sans conséquences financières. L'entrepreneur pourrait se retrouver sans flux de travail, sans ressources inutilisées et sans droit financier à réclamer la perte qu'il subit en conséquence.

9. Dispositions de conclusion

De nombreuses formes de contrat comprendront des clauses prévoyant qu'un certificat ou une décision deviendra définitif et contraignant pour les parties s'il n'est pas contesté dans un certain délai. Les exemples incluent le certificat final qui devient contraignant en vertu d'un JCT si la procédure de règlement des litiges n'est pas engagée dans un délai de 28 jours.

Une clause concluante est conçue pour assurer le caractère définitif et la certitude et pour empêcher que les différends ne se prolongent pendant une période prolongée.

Il convient de veiller à identifier ces conditions dans un contrat et à comprendre les délais qui s'appliquent et le risque de non-respect. Il convient en particulier d’examiner toute disposition concluante prévoyant un délai très court pour contester le certificat ou la décision. Il peut y avoir un risque important si, par exemple, vous contestez un certificat final, mais que le contrat ne vous laisse pas suffisamment de temps pour rédiger correctement votre réclamation et entamer une procédure de contestation.

ASTUCE

Si vous identifiez de telles clauses et êtes préoccupé par la capacité de s'y conformer, il serait alors prudent de négocier des amendements à la clause pour soit (a) prévoir un délai plus long avant que l'affaire devienne définitive et contraignante, soit (b) avoir le disposition de conclusion supprimée.

10. Les détails

En plus des clauses onéreuses, il est important de vérifier que les détails du contrat sont exacts, car des erreurs fondamentales, des imprécisions ou des ambiguïtés peuvent souvent s'infiltrer dans le contrat et entraîner des problèmes importants.

ASTUCE

Détails dont l'exactitude doit être vérifiée et vérifiée avant d'entrer dans le contrat de construction consistent à

• Qui sont les parties – les noms, adresses et numéros d’entreprise sont-ils corrects ?
• Quelle est l’étendue des travaux ? Le contrat reflète-t-il avec précision ce que les parties entendent faire dans le cadre du contrat ?
• Quels sont les documents contractuels ? Par exemple, le contrat fait-il référence aux révisions correctes des dessins ? Tous les documents de conception sont-ils inclus ?
• Quel est le programme – est-il convenu et réalisable ?
• Quel est le coût – par exemple, le coût du contrat est-il correct ?

Comment gérer les contrats onéreux

Il est toujours préférable d'examiner un construction contrat peu avant sa conclusion, des contrats onéreux peuvent apparaître dès le début des travaux ou lorsque des circonstances inévitables surviennent telles que des pénuries de matériaux, des retards ou des coûts imprévisibles. En comprenant dès le départ les termes et dispositions du contrat, les litiges peuvent souvent être évités.

Si vous avez des questions sur les contrats de construction onéreux ou si vous souhaitez que des clauses soient vérifiées, veuillez contacter Arbicon au conseil@arbicon.co.uk ou appeler 01733 233737.    

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