Kleine ontwikkelaars, nettowinst en planning met biodiversiteit in gedachten
In dit artikel wordt gekeken naar de gevolgen van het nieuwe wetsvoorstel voor kleine ontwikkelaars.
Over the next two years, there will be major changes to the way the planning application process works in England. Following the Nationaal Planningsbeleidskader (NPPF) en de Nationale Modelontwerpcode, nieuwe wijzigingen zullen het bedrag van biodiversiteit ter plaatse cruciaal. Gemeten via een geheel nieuwe maatstaf: biodiversiteit zal binnenkort een belangrijke bepalende factor worden bij het al dan niet goedkeuren van een bouwaanvraag. Ontwikkelaars moeten zich op deze veranderingen voorbereiden, anders worden ze geconfronteerd met verstoringen.
Deze wijziging is vastgelegd in de Milieuwet (die momenteel door het parlement wordt behandeld en tegen het einde van het jaar door de koninklijke autoriteiten zal worden goedgekeurd). In een notendop zal de nieuwe wet van ontwikkelaars eisen dat zij laten zien hoe zij – op hun locatie of op een externe locatie – het biodiversiteitsniveau vóór de ontwikkeling met 10% kunnen verhogen. Dit wordt berekend via een complexe nieuwe 'Biodiversity Metric' en de uiteindelijke resultaten moeten worden geschreven in de vorm van een 'Biodiversity Gain Plan', een nieuwe set papierwerk dat moet worden goedgekeurd door de lokale planningsautoriteit voordat een bouwvergunning kan worden verleend. worden verleend. Het beleid is expliciet bedoeld voor zowel kleinere als grotere ontwikkelaars.
Als onderdeel van dit beleid zullen MKB-ontwikkelaars 'Net Gain' moeten leveren. Dit beleid heeft aanleiding gegeven tot bezorgdheid dat het mogelijk zou kunnen resulteren in een reeks uitdagende verplichtingen voor kleine ontwikkelaars. Dit komt ofwel in de vorm van het inhuren van ecologen om een reeks nieuwe onderzoeken uit te voeren, ofwel in de vorm van het feit dat de ontwikkelaars zelf door de 'Biodiversity Metric' moeten navigeren.
Om te benadrukken: 'Net Gain' is een uitstekend beleid – een initiatief dat al tien jaar in de maak is. Het lijdt geen twijfel dat het een grote bijdrage zal leveren aan het herstel van de natuurlijke rijkdommen van Engeland. omgeving houden en om het planningssysteem te transformeren tot een motor voor biodiversiteitscreatie. Het is ook belangrijk om te benadrukken dat DEFRA en Natural England enorme inspanningen hebben geleverd om dit beleid te ontwikkelen te midden van buitengewone gebeurtenissen. Het feit dat zo'n geavanceerde maatstaf is ontwikkeld te midden van Brexit en een pandemie, getuigt van de vastberadenheid en vaardigheid van de ambtenaren.
De regering heeft echter onderkend dat 'nettowinst' problemen zou kunnen opleveren voor MKB-ontwikkelaars. Overheidsinstanties proberen nu manieren te vinden om de sector te ondersteunen. Hun voorgestelde oplossingen lijken echter niet ver genoeg te gaan – de zogenaamde 'kleine sites'-statistiek is zeker een stap voorwaarts, maar Natural England heeft toegegeven dat het gebruik van hun tools waarschijnlijk nog steeds specialistische vaardigheden zal vereisen. De andere voorgestelde oplossing is dat kleine ontwikkelaars een dag training volgen en zelf door de metriek proberen te navigeren – wat niet ideaal is gezien het feit dat lokale planningsautoriteiten alleen rapporten kunnen goedkeuren die aan de hoogste normen voldoen.
De particuliere sector zou zich moeten storten op het ondersteunen van de inspanningen van de regering op dit gebied. We moeten MKB-ontwikkelaars helpen aan deze maatstaf te voldoen. Als ze er niet in slagen een dergelijke oplossing te vinden, bestaat het gevaar dat kleine ontwikkelaars proberen de maatstaf te voltooien en zelf plannen voor biodiversiteitswinst proberen te schrijven. Met andere woorden: als we dit verkeerd begrijpen, zullen er waarschijnlijk vertragingen optreden in het aanvraagproces voor de bouwvergunning; juridische problemen omdat mensen protesteren tegen de afwijzing van hun plannen voor biodiversiteitswinst; en veel vragen over de haalbaarheid van het 'Net Gain'-beleid (wat een ramp zou zijn voor onze natuurlijke omgeving).
Er is een dringende noodzaak om ervoor te zorgen dat MKB-ontwikkelaars toegang kunnen krijgen tot de vaardigheden en middelen die zij nodig hebben, zodat zij kunnen voldoen aan de eisen van de Milieuwet. We moeten een systeem ontwikkelen waarmee MKB-ontwikkelaars de drijvende kracht kunnen worden achter de 'Net Gain' van de biodiversiteit. Als we ervoor kunnen zorgen dat het MKB gemakkelijk kan voldoen aan het 'Net Gain'-beleid, zijn we veel beter in staat om dit beleid succesvol te maken. Dat zou niet alleen goed zijn voor het Engelse milieu, maar gezien de internationale spelers die naar dit baanbrekende beleid kijken, potentieel een enorme stap voorwaarts voor het leven op onze hele planeet.
Joe's bloei zijn lid van UKGBC en de in dit opiniestuk verwoorde standpunten zijn die van henzelf. Ze zijn een duurzaamheid adviseur met focus op biodiversiteit.
LEES MEER OVER ONZE NATUURGEBASEERDE OPLOSSINGEN
EEN CASESTUDY OVER BIODIVERSITEIT
De post Kleine ontwikkelaars, nettowinst en planning met biodiversiteit in gedachten verscheen eerst op UKGBC – UK Green Building Council.
